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SINOPSE
PREFÁCIO
Reafirmando a meta de democratizar o conhecimento, o Instituto Memória, capitaneado pelo dedicado editor Anthony Leahy, traz a lume a segunda edição do livro: Contratos de Locação de Shopping Center, fruto de peculiar erudição do estudioso professor Douglas de Oliveira Santos.
Ora, a democratização do conhecimento é via de mão dupla: começa pela amplitude do acesso à informação para os interessados e, evidentemente, passa também pela possibilidade de divulgação de pesquisas como a do livro que estamos a prefaciar. Livro este que, em princípio, poderia parecer destinado a público mais restrito de juristas, porém por sua amplitude e clareza acaba por ser também um convite à leitura para os (potenciais ou atuais) locadores e locatários do espaço Shopping Center.
Pensando nisso é que o emérito autor, conhecedor da prática forense e da pedagogia universitária, dividiu a obra com interessante didatismo: ao invés de entrar bruscamente no assunto – o que poderia afastar algum leitor com menos intimidade com o tema –, bem preferiu antes conceituar o Shopping Center e tratar das relações econômicas que lhe propiciaram tanto o surgimento passado quando expansão atual. Expansão esta que, por certo, consiste em fator agregado em prol da atualidade deste livro.
A conceituação e o surgimento do Shopping Center foram trazidos no primeiro capítulo. Já a partir do segundo aprofunda-se a natureza e especificidade do contrato entre o Shopping Center e o lojista. Assim, no terceiro, o leitor congrega, à luz dos imperativos processuais vigentes (Novo Código de Processo Civil), os elementos necessários para compreensão dos impactos e reflexos dos negócios jurídicos processuais nos contratos sobre os que se debruça a obra.
Uma vez discutidos o contrato propriamente e os negócios jurídicos processuais, o autor então pôde ocupar-se – no quarto capítulo – das implicações da cláusula geral da boa-fé objetiva na interpretação dos contratos de locação de Shopping Center. Escolha acertada, porquanto a elucidação do princípio é feita com maior clareza ao aparecer depois da natureza do contrato e dos reflexos causados pelos negócios jurídicos processuais a partir do novo CPC. Por seu turno, no quinto capítulo, foram elencadas as principais ações envolvendo lojistas e empreendedores de Shopping Centers.
Por fim, o capítulo derradeiro centra-se em precedentes do Superior Tribunal de Justiça acerca de questões jurídicas da atividade de Shopping Centers, lições que não podem ser olvidadas pelos leitores desejosos de com segurança levar as ensinanças do livro à prática jurídica.
Conforme perceberá o leitor, com mestria e rara felicidade, este livro resulta da afortunada combinação entre teoria e prática, tão cara ao direito: os estudos teóricos ampliam a compreensão da atuação prática e vice-versa. Por esse motivo, conquanto seja um livro jurídico e chame a atenção dos profissionais que tenham maior contato com a área, remarcamos ser de bom alvitre a leitura por tantos quantos de algum modo (por interesse acadêmico ou profissional-prático) desejem conhecer algo mais acerca dos contratos de locação de Shopping Center.
Enfim, temos convicção plena de que o leitor não apenas apreciará a leitura, mas também, ao transportá-la para o campo da prática cotidiana, colherá bons frutos desse valioso livro.
Rogério Cangussu Dantas Cachichi
Juiz Federal no Paraná. Mestre em direito pelo Univem sob a orientação do Prof.Dr. Lafayette Pozzoli e coorientação do Prof. Dr.Ilton Garcia da Costa.
SUMÁRIO
........... INTRODUÇÃO...................................................................... 15
........... CAPÍTULO I - SHOPPING CENTER .................................... 21
1.1 O SURGIMENTO DO SHOPPING CENTER......................... 21
1.2 A GLOBALIZAÇÃO E A DIFUSÃO DO SHOPPING CENTER............................................................................... 25
1.3 O SHOPPING CENTER NO BRASIL.................................... 26
1.4 DEFINIÇÃO E ALCANCE DO ATUAL MODELO DE SHOPPING CENTER........................................................... 29
1.5 BREVE ABORDAGEM ACERCA DA CONSTITUIÇÃO DOS SHOPPING CENTER............................................................ 34
1.6 AS NORMAS QUE REGULAM O SHOPPING CENTER - NORMAS GERAIS, O REGIMENTO INTERNO E O ESTATUTO DA ASSOCIAÇÃO DE LOJISTAS DOS SHOPPINGS CENTERS....................................................... 39
........... CAPÍTULO II - CONTRATO ENTRE O SHOPPING CENTER E O LOJISTA........................................................................ 45
2.1 NATUREZA JURÍDICA E PECULIARIDADES DOS CONTRATOS FIRMADOS ENTRE SHOPPING CENTER E LOJISTAS............................................................................. 45
2.2 O CONTRATO DE LOCAÇÃO DE SHOPPING CENTER – DE ACORDO COM A TEORIA DOS CONTRATOS EMPRESARIAIS................................................................... 53
2.3 CONTRATO DE ADESÃO NÃO SUJEITO AS NORMAS DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR........................... 58
2.4 AS PRINCIPAIS CLÁUSULAS DOS CONTRATOS FIRMADOS ENTRE O SHOPPING E O LOJISTA................. 63
2.4.1 Da Aquisição do Direito de Locação mediante Pagamento Prévio Res Sperata ou de Cessão de Espaço de Uso........................................................................................ 64
2.4.2 Das Cláusulas que Estipulam as Despesas Mensais pela Cessão dos Espaços do Shopping........................................ 69
2.4.3. Cláusulas Contratuais Limitadoras de Direitos dos Lojistas.................................................................................. 74
2.4.4 Cláusulas Contratuais Aplicáveis no Caso de Descumprimento Contratual Pelo Lojista.......................................................... 80
........... CAPÍTULO III - OS NEGÓCIOS JURÍDICOS PROCESSUAIS E SEUS REFLEXOS NOS CONTRATOS DE SHOPPING CENTER............................................................................... 84
3.1 UM NOVO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL (LEI 13.105/2015)......................................................................... 84
3.1.1 Neoconstitucionalismo do Processo..................................... 84
3.1.2 A Flexibilização do Procedimento e os Princípios Constitucionais da Efetividade do Processo e o devido Processo Legal..................................................................... 89
3.2 NEGÓCIOS JURÍDICOS PROCESSUAIS NO NOVO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL.......................................................... 91
3.3 CAMPO DE OPERATIVIDADE DOS NEGÓCIOS JURÍDICOS PROCESSUAIS.................................................................... 94
3.4 ..... LIMITES, REVOGAÇÃO E INVALIDAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO PROCESSUAL.................................................... 96
3.5 O SURGIMENTO DE POSSÍVEIS CLÁUSULAS CONTRATUAIS EM RAZÃO DOS NEGÓCIOS JURÍDICOS PROCESSUAIS.................................................................... 98
CAPÍTULO IV – OS REFLEXOS DA CLÁUSULA GERAL DA BOA-FÉ OBJETIVA NA INTERPRETAÇÃO DOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO DE SHOPPING CENTER.... 103
4.1 NEGÓCIO JURÍDICO À LUZ DA AUTONOMIA DA VONTADE E AUTONOMIA PRIVADA................................................... 104
4.1.1 A Flexibilização da Rigidez da Autonomia Privada.............. 107
4.2. BOA-FÉ OBJETIVA............................................................. 109
4.2.1 Primeiros Ensaios sobre Boa-Fé......................................... 109
4.2.2 Boa-Fé Como Cláusula Geral.............................................. 111
4.2.3 Boa-Fé Subjetiva e Boa-fé Objetiva..................................... 113
4.2.4 Função Hermenêutico-Integrativa da Boa-Fé Objetiva........ 117
4.3 AS CLÁUSULAS DOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO DE SHOPPING CENTER E AS POSSÍVEIS CLÁUSULAS DE NEGÓCIOS PROCESSUAIS À LUZ DA BOA-FÉ OBJETIVA ...........................................................................119
CAPÍTULO V – PRINCIPAIS AÇÕES QUE ENVOLVEM OS EMPREENDEDORES DE SHOPPINGS CENTERS E OS LOJISTAS.......................................................................... 127
5.1 RESCISÃO OU RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO PELO SHOPPING CENTER............................................................................. 127
5.2 RESCISÃO OU RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO DO LOJISTA...................................... 129
5.3 AÇÃO DE DESPEJO........................................................... 130
5.4 AÇÃO RENOVATÓRIA....................................................... 131
5.5 AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL.................................... 135
5.6 AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS................................ 137
CAPÍTULO VI - PRECEDENTES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA SOBRE QUESTÕES JURÍDICAS DA ATIVIDADE DE SHOPPINGS CENTERS........................... 141
........... REFERÊNCIAS.................................................................. 155
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